中國(guó)新型涂料網(wǎng)訊 近日地產(chǎn)圈有兩件事引發(fā)關(guān)注，一是一線城市的地王頻現(xiàn)，二是限價(jià)管理的傳言日盛。如果限價(jià)管理正式出臺(tái)，正印了馮侖的那句笑談，政府既發(fā)結(jié)婚證，又管做愛(ài)姿勢(shì)，但就是不管有無(wú)高潮和生不生孩子。隨著有形之手越伸越長(zhǎng)時(shí)，原本畸形的市場(chǎng)也越來(lái)越扭曲。
鏡頭一：地王頻現(xiàn)
日前廣州同寶路地塊經(jīng)過(guò)近200輪的競(jìng)拍后，佳兆業(yè)以超過(guò)18億元的價(jià)格力壓中海，一舉刷新摘得該區(qū)域的地王。無(wú)獨(dú)有偶，5月10日上海青浦一塊地中止出讓4個(gè)月后重新掛牌，地價(jià)居然從13億元飆升至44億;同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內(nèi)上海樓板價(jià)成交紀(jì)錄被連續(xù)刷新三次;5月20日北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓?zhuān)?3家房企競(jìng)相舉牌，最終溢價(jià)率高達(dá)230%。
一線城市土地市場(chǎng)的新一輪白熱化并非偶然，核心原因有兩點(diǎn)：第一、一輪接一輪的政策調(diào)控拉升了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)上升的結(jié)果勢(shì)必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關(guān)心的問(wèn)題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企從二線城市回歸一線城市的潮流，地域的收縮好似刺猬縮成一團(tuán)以防不測(cè);第二、面對(duì)房調(diào)沖擊，一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的表現(xiàn)也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅(jiān)定了房企在一線城市拿地的動(dòng)力，位置越好安全邊界越高。
鏡頭二：限價(jià)管理
據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)北京建委已多次討論“限價(jià)序列管理”的具體細(xì)則，形成了部分政策雛形。所謂限價(jià)管理，簡(jiǎn)單而言就是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。政府在土地競(jìng)拍之前就明確未來(lái)的房?jī)r(jià)，在售價(jià)上鎖死開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，拉低房?jī)r(jià)迎合民意。同時(shí)，為了避免土地財(cái)政的壓力太大，在地塊供給端高度競(jìng)爭(zhēng)，拉升售價(jià)。顯然，在這一輪中央政府、地方政府和開(kāi)發(fā)商的博弈中，開(kāi)發(fā)商的拿地風(fēng)險(xiǎn)加大了。但無(wú)利不起早，這種利益格局下開(kāi)發(fā)商可能會(huì)如何應(yīng)對(duì)呢?
第一、當(dāng)售價(jià)鎖死時(shí)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)關(guān)注點(diǎn)勢(shì)必轉(zhuǎn)向成本領(lǐng)域，即通過(guò)壓縮成本保證利潤(rùn)空間，這樣房屋的質(zhì)量很難保證;
第二、毛坯房簽約占比上升，即開(kāi)發(fā)商按照毛坯房?jī)r(jià)格簽約，保證符合政府的限價(jià)要求。同時(shí)把利潤(rùn)藏于裝修價(jià)格中，也就是合約中的裝修標(biāo)準(zhǔn)很高。這種現(xiàn)象市場(chǎng)中由來(lái)已久，未來(lái)可能是政府重點(diǎn)堵的漏洞;
第三、限價(jià)管理實(shí)際的結(jié)果將使市場(chǎng)供應(yīng)量被人為的降低。有些樓盤(pán)原本屬于市場(chǎng)的有效供應(yīng)，但由于限價(jià)可能無(wú)法入市。而那些已入市的樓盤(pán)又被限價(jià)，原本供不應(yīng)求的市場(chǎng)將雪上加霜，什么樣的人才能買(mǎi)到又便宜又緊俏的房產(chǎn)?購(gòu)房資格將成為新的尋租黑洞。
當(dāng)“地王頻現(xiàn)”遇上“限價(jià)管理”，兩個(gè)鏡頭為我們勾畫(huà)出了這樣一幅詭異的畫(huà)面，因?yàn)橐痪�城市二手房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府推出新國(guó)五條予以打壓;因?yàn)檎叽驂�，所以投資風(fēng)險(xiǎn)加大，開(kāi)發(fā)商注意力回歸一線城市土地市場(chǎng)。再因?yàn)楦叩貎r(jià)拉升高房?jī)r(jià)，又引發(fā)新一輪打壓。如此周而復(fù)始，扭曲的不僅是土地市場(chǎng)信號(hào)，而是所有信號(hào)。政府要砍掉“閑不住的手”，還市場(chǎng)自由生長(zhǎng)的狀態(tài)，說(shuō)易行難，關(guān)鍵是豐滿政府的大腦，才有能力建立長(zhǎng)效機(jī)制。
鏡頭一：地王頻現(xiàn)
日前廣州同寶路地塊經(jīng)過(guò)近200輪的競(jìng)拍后，佳兆業(yè)以超過(guò)18億元的價(jià)格力壓中海，一舉刷新摘得該區(qū)域的地王。無(wú)獨(dú)有偶，5月10日上海青浦一塊地中止出讓4個(gè)月后重新掛牌，地價(jià)居然從13億元飆升至44億;同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內(nèi)上海樓板價(jià)成交紀(jì)錄被連續(xù)刷新三次;5月20日北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓?zhuān)?3家房企競(jìng)相舉牌，最終溢價(jià)率高達(dá)230%。
一線城市土地市場(chǎng)的新一輪白熱化并非偶然，核心原因有兩點(diǎn)：第一、一輪接一輪的政策調(diào)控拉升了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)上升的結(jié)果勢(shì)必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關(guān)心的問(wèn)題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企從二線城市回歸一線城市的潮流，地域的收縮好似刺猬縮成一團(tuán)以防不測(cè);第二、面對(duì)房調(diào)沖擊，一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的表現(xiàn)也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅(jiān)定了房企在一線城市拿地的動(dòng)力，位置越好安全邊界越高。
鏡頭二：限價(jià)管理
據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)北京建委已多次討論“限價(jià)序列管理”的具體細(xì)則，形成了部分政策雛形。所謂限價(jià)管理，簡(jiǎn)單而言就是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。政府在土地競(jìng)拍之前就明確未來(lái)的房?jī)r(jià)，在售價(jià)上鎖死開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，拉低房?jī)r(jià)迎合民意。同時(shí)，為了避免土地財(cái)政的壓力太大，在地塊供給端高度競(jìng)爭(zhēng)，拉升售價(jià)。顯然，在這一輪中央政府、地方政府和開(kāi)發(fā)商的博弈中，開(kāi)發(fā)商的拿地風(fēng)險(xiǎn)加大了。但無(wú)利不起早，這種利益格局下開(kāi)發(fā)商可能會(huì)如何應(yīng)對(duì)呢?
第一、當(dāng)售價(jià)鎖死時(shí)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)關(guān)注點(diǎn)勢(shì)必轉(zhuǎn)向成本領(lǐng)域，即通過(guò)壓縮成本保證利潤(rùn)空間，這樣房屋的質(zhì)量很難保證;
第二、毛坯房簽約占比上升，即開(kāi)發(fā)商按照毛坯房?jī)r(jià)格簽約，保證符合政府的限價(jià)要求。同時(shí)把利潤(rùn)藏于裝修價(jià)格中，也就是合約中的裝修標(biāo)準(zhǔn)很高。這種現(xiàn)象市場(chǎng)中由來(lái)已久，未來(lái)可能是政府重點(diǎn)堵的漏洞;
第三、限價(jià)管理實(shí)際的結(jié)果將使市場(chǎng)供應(yīng)量被人為的降低。有些樓盤(pán)原本屬于市場(chǎng)的有效供應(yīng)，但由于限價(jià)可能無(wú)法入市。而那些已入市的樓盤(pán)又被限價(jià)，原本供不應(yīng)求的市場(chǎng)將雪上加霜，什么樣的人才能買(mǎi)到又便宜又緊俏的房產(chǎn)?購(gòu)房資格將成為新的尋租黑洞。
當(dāng)“地王頻現(xiàn)”遇上“限價(jià)管理”，兩個(gè)鏡頭為我們勾畫(huà)出了這樣一幅詭異的畫(huà)面，因?yàn)橐痪�城市二手房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府推出新國(guó)五條予以打壓;因?yàn)檎叽驂�，所以投資風(fēng)險(xiǎn)加大，開(kāi)發(fā)商注意力回歸一線城市土地市場(chǎng)。再因?yàn)楦叩貎r(jià)拉升高房?jī)r(jià)，又引發(fā)新一輪打壓。如此周而復(fù)始，扭曲的不僅是土地市場(chǎng)信號(hào)，而是所有信號(hào)。政府要砍掉“閑不住的手”，還市場(chǎng)自由生長(zhǎng)的狀態(tài)，說(shuō)易行難，關(guān)鍵是豐滿政府的大腦，才有能力建立長(zhǎng)效機(jī)制。
